Friss szempontok irodabérleti szerződés újratárgyalásához

A határozott idejű szerződéseknek köszönhetően az irodapiac ciklikusságát lassabban érzékelik a bérlők. Mivel az utóbbi 10 évben jelentős változások történtek a gazdaságban, ennek irodapiaci hatásai új kihívások elé állítják a bérlőket irodabérleti szerződésük lejáratának közeledtével. Sok esetben már korábban is – mivel egyes cégek olyan ütemben bővülnek, hogy már a szerződés lejárata előtt szükséges az új irodaterületre való költözés.

A gazdasági válság előtt három és ötéves futamidejű szerződések egyaránt gyakoriak voltak az irodapiacon, nem volt azonban ritka a hosszabb távú elköteleződés sem. A ’built to suit’ projekteknél bérbeadói oldalról például a tízéves szerződés volt az elvárt. A 2007-es 12%-os üresedési ráta két év alatt 21,9%-re nőtt, köszönhetően a válság negatív hatásának és az addigra beérő új fejlesztéseknek is. Ebben az időszakban tömegesen jelentek meg a terület-visszaadási igények, mivel többen nem tudták teljesíteni a szerződésben vállalt kötelezettségeiket. A bérlőknek problémát jelentett a határozott idejű bérleti szerződés, nehezen tudtak területet visszaadni, nem tudták felmondani szerződéseiket. A bérbeadói oldalon megjelentek a nem fizető bérlők, a növekvő üres területek, így természetesen erre reagálni kellett: növekedtek a bérlői kedvezmények, valamint a tulajdonosok sem zárkóztak el a hároméves szerződésektől, annak reményében, hogy a gazdasági környezet kedvező változásával újra megindul a bérleti díjak növekedése, amit a rövidebb időn belül lejáró szerződések esetén minél hamarabb érvényesíteni tudnak.

Az utóbbi években a gazdasági mutatók javulásával megváltozott a bérlők és bérbeadók viszonya is. A korábbi bérlői piacot felváltotta a bérbeadói piac. A megnövekedett keresletet nem tudta lekövetni a kínálat, így jelentős mértékben csökkent az üres területek mennyisége, emelkedtek a bérleti díjak. Emiatt egyre gyakrabban előfordul, hogy a bérlők meglepődnek, amikor a szerződéseiket a korábbi kedvező kondíciókkal nem tudják meghosszabbítani, sőt számos esetben abba a nehéz helyzetbe kerülnek, hogy kénytelenek hirtelen új irodát keresni egy olyan piaci környezetben, ahol történelmi mélyponton van az üres irodaterületek aránya.

Miért nem kötöttek a bérlők hosszabb távú szerződéseket a korábbi kedvező bérleti díjon? Talán azért nem, mert a budapesti piacon ilyen drasztikus változás még nem történt, ezért nem gondolták, hogy ilyen mértékben emelkednek a bérleti díjak, csökkennek az elérhető területek.

Jelenleg ötévesnél rövidebb szerződések elvétve vannak jelen a piacon, ez egyébként stabilitást biztosíthat mindkét fél részére. Az építőipar teljes kihasználtága miatt az iroda kialakítási (fit-out) költségek jelentősen megnövekedtek. Mivel egy előző bérleményi terület anyagainak újra felhasználási lehetősége minimális, ezért a teljes kialakítás költsége minimum egyéves bérletidíj tömegnek felel meg. Ennek megtérülése miatt a bérbeadói oldal számára az ötéves, vagy hosszabb szerződések váltak szükségessé. Mivel az ingatlanok értékét többek között a bérleti szerződések időtartama határozza meg, ezért a tulajdonosok továbbra is a hosszútávú szerződéseket preferálják hiszen ez kulcstényező lehet számukra a további fejlesztések szempontjából.

„A piaci viszonyokat megismerve a bérlői oldal el is fogadja ezeket a feltételeket. Kijelenthetjük, hogy a bérlők optimisták, míg korábban a terület visszaadás, most a leggyakoribb igény a bővülési terület megoldása a jövőre nézve. Emiatt igyekeznek olyan opciókat beépíteni a hosszútávú szerződésekbe, amivel a szerződés időtartama alatt, illetve a lejáratot követően a hosszabbítás mellett igényt tarthatnak további irodaterületekre. Ezáltal a cégvezetők hosszabb távon is biztosíthatják vállalatuk számára a problémamentes növekedést”. – fejtette ki Herédi Gábor, a Robertson Hungary irodabérbeadással foglalkozó tanácsadója.

A bérlő szemszögéből egy megfelelően kiválasztott irodahelyszín nagyban hozzájárul a munkaerő megtartásához, ezenkívül az ügyfelek is alapvetően kedvelik az állandóságot, amit a vállalatok életében egy stabil, látványosan kialakított székhely jól szemléltet. A bérlők számára mindenképp tanulságos, hogy a bérleti időtartam helyett inkább egyéb rugalmasságot építsenek be a szerződéseikbe.  A jelenlegi megváltozott bérbeadói piacon időben el kell kezdeni az irodakeresést, a szerződés lejárata előtt minimum másfél-két évvel.  Bérlőként érdemes figyelni arra is, hogy a tárgyalások során hosszabbítási, és bővülési opciókat is építsenek be az ötéves szerződésekbe is, amivel kedvező feltételeket és hosszútávú stabiltást tudnak elérni.

„A következő két évben révbe érő fejlesztések ismét felerősíthetik a versenyt a bérbeadói piacon, azonban a folyamatosan erősödő kereslet, illetve az építési költségek növekedése miatt nem számíthatunk bérleti díj csökkenésre a következő években sem. Ezért javasoljuk az irodát keresőknek, hogy időben lépjenek, így hozhatnak olyan kellően átgondolt döntést, amivel hosszútávon biztosíthatják a megfelelő irodakörnyezetet cégük, illetve munkavállalóik részére.” – zárja gondolatait Herédi Gábor.

A rugalmasság akkor is fontos, ha csökken a területigény

Saly Miklós, a bérlőképviselettel és műszaki menedzsmenttel foglalkozó RE-solution Consulting partnere viszont arra hívja fel a figyelmet, hogy a rugalmasság akkor is fontos lehet, ha csökken egy cég területigénye, mert kiszerveztek bizonyos funkciókat, automatizáltak vagy cégfelvásárlás történik.

Ha a bérbeadó nagyon ragaszkodik az 5 éves szerződéshez, az gyakran azért van, mert az ingatlant banki forrásból finanszírozták, és az értékbecsléskor nagyot nyom a latban egy határozott idejű szerződés.

Tapasztalatunk szerint nem kell feltétlenül új irodába költözni a hatékonyság növeléséhez vagy a költségcsökkentéshez – teszi hozzá Saly Miklós. A szerződéses feltételek újratárgyalásánál általában 80-90 szempontot szoktunk átvizsgálni, amikor ügyfeleink bérlőivel egyeztetünk, keressük azokat a vakfoltokat a szerződésben, amiben további tartalékok lehetnek.  A cél mindig a win-win. Ha egy bérlővel jól bánnak, jó az üzemeltetés, korrekt a bérbeadó, reagál a bérlői igényekre, kérésekre, változásokra, akkor akár lehet határozatlan idejű is a szerződés, a bérlő bizonyára sok-sok évet fog ott eltölteni.

 

Hirdetés