A logisztikai ingatlanpiac a koronavírus-járvány idején

Az ellátási láncok működése továbbra is kulcsfontosságú. Miközben rövid távon a piaci körülmények bizonytalanok, egyre valószínűbb, hogy a gazdaság recesszióba fordul. A Prologis öt olyan területet azonosított, amelyek a piaci körülményekre hatással vannak. A jelenlegi folyamatok nyomán két új, strukturális keresletet ösztönző tényező megjelenése figyelhető meg: (1) igény a további készletek iránt, amely abból fakad, hogy az ellátási láncok a hatékonyság helyett az ellenállóságra törekszenek, és (2) az e-kereskedelem bővülésének újbóli felgyorsulása.

Öt tényező, amely a rövid távú logisztikai piaci feltételeket alakítja:

  1. Koronavírus és recesszió. A koronavírus-járvány terjedése az Egyesült Államokban és Európában, valamint a nyomában hozott korrekciós intézkedések egyaránt jelentős mértékűvé váltak. A járvány által leginkább sújtott piacokon a gazdasági aktivitás szinte teljesen leállt, amely igen kockázatos helyzetet teremtett a kis- és középvállalkozások számára. E folyamatok a logisztikai ingatlanok iránti keresletre is negatívan hatnak, ám a visszaesés mértéke jelenleg még nem ismert. A gyengülő gazdasági kilátásokra reagálva a világon mindenhol jelentős fiskális és monetáris ösztönző intézkedéseket vetettek be.
  2. Erőteljes lendület. Az elmúlt évek során az ügyfelek logisztikai ingatlanok iránti kereslete folyamatosan felülmúlta a várakozásokat. A kereslet évi mintegy 23-28 millió négyzetméterrel bővült az elmúlt néhány évben, amelyet az ellátási láncok modernizációja és az e-kereskedelem hajtott. Az Egyesült Államokban az üresedési ráták a 2010-es 10%-ról történelmi mélységbe, 5% alá estek 2019-ben, amely 280 bázisponttal volt kevesebb, mint az előző ciklus mélypontja. Ezen a szinten több mint 32,5 millió négyzetméternyi újonnan átadott üres helyszín kellene a piacon ahhoz, hogy a 7%-os egyensúlyi arány visszaálljon.
  3. Ellenálló működés a változatos kereslet közepette. A teljes bérbeadási tevékenység februárban és március elején változatlan maradt, még a járvány terjedése ellenére is. A helyszíneken azon ügyfelek részéről tapasztaltak aktivitást, akik (e-kereskedelmi csatornán vagy a bolti készletek gyors feltöltésén keresztül) alapvető, mindennapi szükségleteket elégítenek ki, mint például az élelmiszerek és italok, fogyasztási cikkek és általános kiskereskedelmi termékek. További aktivitást mutathatnak az egészségügyi cikkek (orvosi felszerelés, eszközök, gyógyszeripari termékek) területén működő vállalatok, akik ügyfélportfóliónkon belül a nettó bérelhető területek közel 5%-át foglalják el.  Ez a növekedés segíthet ellensúlyozni a visszaesés által leginkább sújtott szektorokat, mint a rendezvényszervezés/utazás/vendéglátás, valamint az autóipar.
  4. Kínából érkező szállítmányok. Egyszeri növekedést várnak, ahogy az ellátási láncokon keresztül megindul a termékek áramlása Kínából. Vannak ügyfelek, akik a jelentős mennyiségű pótlólagos áru áprilisi és májusi várható beérkezése folytán a kapacitások miatt aggódnak. Az elmúlt héten az Egyesült Államokban a nyugati partvidéki teheráru-szállítások garantált azonnali díjai 18%-kal emelkedtek, mivel a vállalatok a limitált szállítási kapacitásokért versenyeznek.
  5. Az új fejlesztések lelassulása. A fejlesztők részéről megindult az új fejlesztések késleltetése, emellett az építkezések pénzügyi finanszírozásának lehetőségei is szűkültek. Ez a trend markánsabban érinti a spekulatív projekteket, mint a build-to-suit fejlesztéseket. Mindemellett a járvány által leginkább érintett területeken a szigorodó munkaügyi előírások és az önkormányzati ellenőrzések szüneteltetése következtében a már megkezdett projektek fejlesztési üteme lelassult. Néhány ilyen trend valószínűleg már a márciusi és a 2020. első negyedéves volumen számaiban is megmutatkozik majd, amikor azok elérhetővé válnak, de az új fejlesztések indításával kapcsolatban ma meghozott döntéseknek áprilistól kezdődően lesz igazán érezhető hatása. Az előző gazdasági ciklusban egy-két negyedévben durván 50%-kal csökkentek az átadások, körülbelül négy negyedévben pedig több mint 90%-kal estek vissza.

Fókuszban a strukturális mozgatórugók. A Prologis koronavírusról szóló első riportja úgy találta, hogy a jelenlegi stresszhatást követően, a növekvő készletmennyiség és az e-kereskedelem bővülésének felgyorsulása (stay-at-home economy) eredményeként a logisztikai ingatlanpiacon a kereslet megugrása várható. Az elmúlt hetekben a piacon tapasztalt aktivitás ezeket az új strukturális mozgatórugókat igazolja.

  • Az ellátási láncok a hatékonyság helyett az ellenálló működést részesítik előnyben, amely a készletek növekedéséhez vezet. A készlethiányok és a bevételkiesések rendszeressé váltak az elmúlt hetekben, amelyből valószínűsíthetően az ellátási láncok is levonják a szükséges következtetéseket, különösen amiatt, hogy (a jelentősen alacsony kamatlábak mellett) a készletezés költsége csökken. Továbbá az ellátási láncokon végiggyűrűző volatilitás – először a lassulás, majd most a termékek hirtelen megnövekedett mennyisége – miatt a vállalatok számára a rugalmasság és az üzletmenet folytonosságának biztosítása válik elsődlegessé. Az amerikai piacon megfigyelhető reál készletezési előrejelzések alapján a vállalatok teljes készletmennyiségének 5%-os növekedése mintegy 46-65 millió négyzetméternyi keresletbővülést eredményezne.
  • Az e-kereskedelem bővülésének felgyorsulása. Az online vásárlás felbecsülhetetlen fontosságú ezekben az időkben. Több fogyasztó választja a házhoz szállítást, olyanok is, akik korábban ódzkodtak az online vásárlástól. Rekordszámban töltik le például az élelmiszer-házhozszállítási applikációkat, az online keresések száma az „élelmiszer házhozszállítás” kifejezésre pedig tavaly márciushoz képest világszinten 450%-kal nőtt. 2019 negyedik negyedévében a kiskereskedelmi vásárlások 11%-át bonyolították online; úgy tűnik, a koronavírus-járvány katalizátorként hatott a vásárlók viselkedésének megváltozására, amely a bővülés ütemének gyorsulásához és az online megvásárolható termékek körének kiszélesedéséhez vezet.

A rövid távú kilátásokat a bizonytalanság jellemzi. A recessziók összességében kevesebb gazdasági aktivitást eredményeznek, valamint késleltetik az ügyfelek döntéshozatalát bármely típusú ingatlan esetében, ideértve a logisztikai ingatlanokat is. A Prologis számos pozitív ellensúlyozó faktort azonosított, amelyek csak a logisztikai szektorban találhatók meg. Ám ahhoz még idő kell, hogy relatív fontosságukat, teljes hatásukat és abszolút teljesítményüket meghatározhassák.

Prologis