Az extrém nyári hőség már nemcsak komfort- vagy fenntarthatósági kérdés: az energia- és vízhálózatok terhelése, az épületek műszaki felkészültsége és az ellátásbiztonság a vállalatok mindennapi működésére is közvetlen hatással lehet. A Newmark VLK Hungary elemzése azt vizsgálja, hogyan írta át a rendkívüli kánikula az irodahasználat korábban kialakult szabályait, miért került ismét előtérbe a home office, és milyen új szempontokat érdemes figyelembe venniük a vállalatoknak a jövő munkahelyeinek kialakításakor.
A Covid alatt folyamatosan teret nyert a home office, majd megkezdődött az irodába való visszatérés globális folyamata. Az elmúlt egy-két évben kialakult egy egyensúlyi állapot, amely a hibrid munka keretében meghatározta az alkalmazottak irodai és otthoni munkavégzésének arányait. Most azonban a nyári kánikula átírta a szabályokat, hiszen az irodaházak jelentős hányadának energiarendszere és a városok infrastruktúrája nincsen felkészülve az ilyen extrém időjárási viszonyokra.
Az idei nyár elképesztő extrém időjárást hozott, Magyarországon is rekordok dőltek meg, két hullámban összesen több mint egy hónapig tartott a rendkívüli, tartós hőség. Ezzel együtt a Duna vízszintje újabb negatív rekordot döntött, hiszen a nyári aszály miatt a budapesti Vigadó téri vízmérőn 9 centimétert regisztráltak augusztus 2-án, sőt, időközben a paksi atomerőmű blokkjainak nagyobb hányadát is le kellett állítani.
A MAVIR adatai szerint a kánikula miatt megdőlt az abszolút nyári rendszerterhelési rekord, hiszen a fogyasztás megközelítette a téli, fűtési csúcsok szintjét. A hálózati szolgáltatók jelezték, hogy a hőség idején a megszokottnál 2-3-szor több üzemzavar történt, amely leállásokat és eszközhibákat okozott.
A nyári kánikula idején a napelemes rendszerek is történelmi termelési csúcsokat értek el, azonban a hálózat befogadóképessége miatt korlátozni kellett a visszatáplálást a stabilitás megőrzése érdekében. Mindemellett a Fővárosi Vízművek adatai szerint a hőségcsúcsok idején az átlagos napokhoz képest ötszörösére nőtt a vízfogyasztás, azonban a csővezetékek kapacitása nem bírta a tempót, így egyes településeken vízkorlátozást rendeltek el.
Kríziskezelés az irodapiacon
Nem véletlenül a kormányzat arra kérte a lakosságot, hogy az esti és éjszakai csúcsidőben ne használjon nagy teljesítményű háztartási gépeket, illetve a vízhasználat során is tanúsítson önmérsékletet. De az energiabiztonság megőrzése érdekében a nagy fogyasztók is a legkritikusabb időszakokban jelentős megtakarítást értek el a villamos áram-használat során.
„A kereskedelmi ingatlanok világában is számos nehézséget tapasztalhattak az üzemeltetők és a bérlők. Különösen a bevásárlóközpontok és az irodaházak esetében került fókuszba az energiahatékonyság és a vízhasználat optimalizálása, hiszen ezekben az épületekben jelentős terhelés érte a rendszert a nagyobb látogatói és bérlői jelenlét miatt. Ráadásul maga a városi infrastruktúra túlterhelése is veszélyforrást jelentett, vagyis az épületkomplexumok üzemeltetése a városi és országos hálózatok sérülékenysége miatt kockázatokat jelentett” – magyarázta Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.
A nehézségek leküzdése érdekében az irodaházak hűtési, szellőzési és világítási rendszereinek üzemeltetési szabályozásai változtak, azonban nem beszélhetünk egységes protokollról, hiszen a magyar irodaállomány meglehetősen nagy szórást mutat, nem véletlenül beszélhetünk A, B és akár C kategóriás épületekről is.
„Míg a régebbi, elavult gépészettel rendelkező épületek szinte tehetetlenek voltak a hőséggel szemben, addig a modern, nemzetközi zöld minősítéssel (LEED vagy BREEAM) és ennek megfelelően modern gépészettel rendelkező irodaházak sokkal rugalmasabban kezelték a hőségkrízist az intelligens árnyékolás, a betonmag-hűtés (TABS) és a saját napelemes rendszerek segítségével. Az összegyűjtött szürkevíz használatával pedig ezek az épületek képesek voltak csökkenteni a városi ivóvízhálózat terhelését is” – tette hozzá Kalaus Valter.
Ismét virágzott a home office
Számos irodaházban arra kérték a bérlőket, hogy bizonyos napokon kerüljék a túlzó energiafogyasztást, sőt, a legjobb, ha be sem jönnek az épületbe, hanem lehetőség szerint térjenek vissza a home office korábban kedvelt munkavégzési formájához. Nem véletlenül a nyár folyamán – egyes kritikus hetekben – folyamatosan jelentették be a cégek az otthoni munkavégzést, és egyéb energiatakarékossági intézkedéseket, reagálva a rendkívüli kánikulára, valamint a víz- és energiaellátási nehézségekre.
Ezek az intézkedések nemcsak az irodaházak energiaköltségeit mérsékelték, hanem preventív hálózatvédelmi intézkedésként is értelmezhetjük, hogy elkerüljék a budapesti és országos infrastruktúra túlterhelésből fakadó üzemezavarait. Az irodaházak így spóroltak a működési költségeken és tehermentesítették a hálózatot.
„Az a paradox helyzet állt elő, hogy miközben az elmúlt években a pandémiát követő időszakban a bérlők és az irodaház-tulajdonosok együttesen azon fáradoztak, hogy egyre komfortosabb, élményszerű szolgáltatásokra összpontosító rugalmas és otthonos, a modern digitális infrastruktúra vívmányait alkalmazó munkatereket hozzanak létre, most a nehezebb időszakokban inkább otthoni munkára kérték az alkalmazottakat” – tette hozzá Kalaus Valter.
Mi lesz a jövőben?
Az irodaházakat is kiszolgáló energiahálózat és vízrendszer az idei nyáron a teljesítőképességük határán egyensúlyoztak. A tartós hőkupola olyan kritikus strukturális gyengeségeket hozott felszínre, amelyek miatt elkerülhetetlenné váltak az azonnali korlátozások. Ez azért is különösen fontos tényező, mert az elmúlt években a globális felmelegedés elleni küzdelem jegyében a fenntarthatóság lett a bűvös szó, az ESG kritériumoknak megfelelni pedig az üzleti életben már alapelvárás.
Az ingatlanbefektetési piacon ESG-beszámolók alapján döntenek a befektetők, vásárolnak ingatlanokat, többek között alapvetően a zöld minősítéssel rendelkező irodaházakra koncentrálnak. A zöld átállás, vagyis a fenntartható, környezettudatos építés és ingatlangazdálkodás megvalósítása hatalmas kihívás Európában és persze itthon is. Az Európai Unió azt az ambiciózus célt tűzte ki, hogy 2050-re a teljes épületállománya zéró emissziós legyen, azaz az épületek üzemeltetése és építése se járjon szén-dioxid kibocsátással.
A zéró emissziós épület megvalósítását ütemezett előírások határozzák meg, vagyis a szabályok vonatkoznak az új és a meglévő épületekre is. A gázüzemű berendezéseket, műszaki megoldásokat felváltják a megújuló megoldások, mint például a hőszivattyúk vagy éppen a geotermikus energia. Ezeket nevezzük a zöld energiával ellátott fenntartható infrastruktúrának, amelybe többek között az elektromos autótöltési pontok is beletartoznak.
„Most azonban új kérdések merültek fel, amelyeket a bérlőknek is vizsgálniuk kell, mielőtt új irodába költöznek vagy éppen bővítik, optimalizáljak irodatereiket. Már nem csak az a kérdés, hogy egy épület milyen fenntartható megoldásokkal rendelkezik, hanem az, hogy mennyire képes a városi infrastruktúrától függetlenül önállóan működni, például intenzív zöldtetők csapadékmegtartásával, vagy az elektromos autótöltők energiaellátásával saját napelem-rendszer segítségével” – hangsúlyozta Kalaus Valter.
Vajon a jövőben az irodaházak hogyan képesek az extrém időjárási kilengéseket kezelni, milyen műszaki és digitális fejlesztésekre van szükség, egyáltalán a városi infrastruktúra hogyan képes kezelni ezeket a kritikus időszakokat? Megannyi kérdés válaszra vár, az azonban biztos, hogy az ingatlantulajdonosoknak és üzemeltetőknek folyamatosan kockázatkezelési, prediktív megoldásokat és műszaki korszerűsítéseket kell alkalmazniuk.
Szponzorált tartalom
